【案情简介】

市民刘先生（化名）在嘉兴市某房产中介公司看中金都南德大院一套89平方总价128万的二手房，3月8日，刘先生与中介签了意向金协议书，并支付意向金。3月10日又交了2万定金，房东出具收据。为了凑钱付首付，刘先生低价出售了佳源都市一套现房，78平方仅卖出78万。然，刚签完卖房合同，中介公司就告知说金都南德大院的房子，不卖了。刘先生联系房东，结果房东却说房子已被第三人加价买走。后刘先生找到中介公司要说法，公司负责人称，因刘先生并未与房东签订正式合同，该房屋仍可继续出售，现确已被第三人加价买走。按照中介的说法，刘先生只能拿回双倍定金，即只能获得2万的补偿金，而短短几日间该楼盘相同户型、楼层的房价已比签约时涨了近十七万！

【律师说法】

徐海明律师接受咨询后，针对案情进行了全面分析，认为：

一、虽然双方所签为《收据》，但实则具有合同的法律效力。

双方所签虽为《收据》，然内容涵括了当事人、房屋的坐落、房屋总价、交付条件，满足合同的基本要素，实际已经是一份合同。双方既已约定达成契约，刘先生也实际交付了定金，房东应当切实履行合同。

二、房东预期违约，刘先生可要求继续履行合同，并要求双倍返还定金；或者可以按重置价主张权利，要求房东赔偿损失。

合同手写部分注明合同终止或者解除条件，该条件属于合同一部分，具有法律效力。只有满足合同终止或者解除条件的情形出现，合同才能终止或解除，除此之外，都不涉及到终止或者解除的条件。房东以房屋另售他人为由要求终止合同，构成预期违约。刘先生可依据《合同法》第一百一十条要求房东双倍返还定金，并继续履行合同；也可以按重置价主张权利，要求房东赔偿损失。

三、一房二卖，如房东与第三人恶意串通损害买受人利益，后合同可确认无效。

第三人在明知房东已与买受人签约的情况下仍要求与房东签约，并愿意代为支付房东的违约金，该行为明确说明第三人非善意第三人，属于《合同法》第五十二条规定的恶意串通损害第三人利益导致合同无效的情形，因此房东与第三人之间不存在买卖合同关系。

【后续发展】

徐海明律师分析认为，此情形下刘先生并不用吃哑巴亏，可先与房东交涉协商解决，不用急着打官司。遂，刘先生再次找到中介公司和房东进行交涉。得知原本以为的《收据》可被认定为正式合同后，房东考虑到违约责任将不止返回双倍定金，已于近期同意与刘先生继续交易。